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任泽平:2019年中国城市发展潜力排名

导读

  导读 我们提出了业内广为采用的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

  当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代,房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段,房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行,城市发展潜力差异巨大,城市研究变得尤为重要。

  本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化,在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据,以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型,对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。

  本研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值。

  摘要

  研究背景与分析框架:房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。1)背景:房地产进入新周期,城市发展进入城市群都市圈时代。中国20-50岁人口于2013年见顶,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代新周期。在中长期,城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。从区域看,中国进入城市群都市圈时代,区域分化突出,城市发展潜力差异巨大,城市研究价值更加凸显。2)分析框架:基本面分析趋势,市场面分析时机。基本面分析是城市发展潜力研判的核心,关键在于研判人口,逻辑链条是:人随产业走,产业决定城市兴衰,规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力,以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度,共涉及23个指标。在市场面,用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场热度,以在基本面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测,准确度为75%。

  基本面:2019年中国城市发展潜力排名。1)榜单概览:2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出;东北地区有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的土地,集聚50%的人口,创造73%的GDP,占全国商品住宅销量的62%。2)人口现状:人口持续向大城市集聚,中西部核心城市崛起。从区域层面看,当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存,京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。从分线城市看,人口持续向一二线大城市流入,三线城市全域流入流出基本平衡,四线城市持续流出。从重点城市看,深圳、广州、杭州常住人口大幅增长,西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。3)人口潜力:人随产业走,一二线产业基础及潜力突出。一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP,人口集聚潜力很大。在产业创新方面,一二线城市头部效应显著,上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%,其中京沪深占据绝对高地,杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。在交通区位上,一二线城市占据交通枢纽地位,高铁始发终到趟数分别高达740、149趟,东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。在公共资源上,一二线城市优质教育、医疗资源密集,城市轨道交通提升城市运行效率。4)购买能力:一二线城市绝对购买能力较高,相对购买能力较低。从绝对水平看,一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5、6.6万元,远高于其他城市。从相对水平看,一线、二线、三线、四线城市房价收入比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年,但一线城市因供给不足,房价并非由中位数收入人群决定,而是由高收入人群决定。5)住房供给:一二线城市住房供给偏紧,二三线土地财政依赖度较高。一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02,东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。东部、中部土地财政依赖度较高,分别为57%、52%;二三线城市较高,分别为64%、50%。

  市场面:2019年百强城市何时布局最佳?1)榜单概览:在基本面分析基础上,结合市场面情况将发展潜力100强划为3档,其中深北上广等15个城市为一档,成都、武汉等25城为二档,兰州、徐州等60城为三档。2)量价趋势:部分三四线城市需求明显透支,部分一二线城市成交量有所回暖、市场有望趋稳。已经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳,如供给不足或存在一定上涨压力;前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在调整风险。3)库存去化:西部地区、四线城市总体库存风险较高。从可售库存看,2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,三四线城市从2018年下半年以来有一定上升。从广义库存看,2017年西部地区、四线城市土地消化周期分别为2.5、2.1年。4)拿地成本:2018年地价房价比总体回落,少数城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%,其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%,除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外,二线、三线、四线城市分别下降7、5、2个百分点。

  拥抱城市群,把握大趋势。以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率,更节约土地、能源,是支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群,有54个位于24个千万级大都市圈。从人均生产效率看,分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象;1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍,是20万人以下城市的约5倍。在城市群层面,19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。预计到2030年,中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群,其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。在都市圈层面,24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。在大都市圈之外,仍有两类三四线城市值得关注:一类是东部沿海地区经济实力比较突出的三四线城市,另一类是距离中心大城市较远、辖区或腹地人口规模大的内陆地方性中心城市,均多数位于城市群内。

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